שמאי בית מעריכים נכסים על ידי ביצוע דרך הבית ואז באמצעות אחת משתי שיטות הערכת שווי סטנדרטיות: או 'גישת השוואת המכירות' או 'גישת העלות'. לעתים, שמאי עשוי ליישם את שתי שיטות הערכת השווי במטרה לאתר ערך מדויק ביותר. הערכת בית מספקת את הקביעה הטובה ביותר לערך הבית.
ההליכה דרך
שלא כמו צורות אחרות של הערכת שווי בתים, כמו דוחות שהורכבו על ידי סוכני נדל'ן, שמאות הבית נערכות על ידי שמאי בית מורשים. אנשי מקצוע אלה בוחנים מגוון גורמים בעת הערכת נדל'ן. בין היתר הם שוקלים את גודל הבית, את פריסתו ואת מידת שמירתו. הם משפיעים גם על נכסים שמסביב ומכירות אחרונות של בתים דומים.
מאמרים קשורים- הנחיות לשמאות בית
- שמאות לעומת פיקוח בית
- כיצד להעלות את ערך הבית שלך
ההליכה היא השלב הראשון בהערכת בית מגורים ובקלות החלק החשוב ביותר בתהליך כולו. במהלך שלב זה, השמאי מבקר בבית ומבצע בדיקה ויזואלית של הנכס בפנים ובחוץ. הוא גם מציין דברים המוסיפים ערך כגון שירותים ושדרוגים.
חִיצוֹנִי
השמאי מתחיל בדרך כלל בבדיקה חזותית של פנים הבית, בחינת המבנה הכללי והערכת החומרים המשמשים לבניית הבית. הוא ישים מקרוב את יסוד הבית כדי לקבוע אם ישנם סדקים או סימני נזק למים. למרות ששמאי בית מאומן לחפש סימנים ברורים של ריקבון, הוא אינו מפקח בית.
ציטוטי אהבה לבן מאמא
בְּתוֹך
למרות שהשמאי אינו מעריך את ערך הבית על פי העיצוב, בית נקי ומטופח יראה טוב יותר מאשר מבולגן ומלוכלך.מביים את הביתיכול להגדיל באופן דרמטי את ערכו. שמאים בוחנים את חומרי הבנייה החיוניים המשמשים לבניית פנים הבית, כולל ריצוף, גופי תאורה, חלונות ודלתות. השמאי שוקל גם את צילומי הכיכר ואת מספר חדרי השינה.
שירותים
בעוד השמאי נמצא בפנים, הוא יסתכל על אביזרי הבית, הכוללים את כל התוספות הקטנות שהופכות בית לנוח יותר. מתקנים כמו מיזוג אוויר מרכזי, גלאי פחמן חד חמצני, מערכות אבטחה וטיפולי חלונות מותאמים אישית מבדילים בית מנכסים אחרים ויכולים להעלות את ערך השוק.
שדרוגים
שדרוגים גדולים יכולים להעלות באופן דרמטי את מחיר הבית. השמאי הביתי ישקול דברים כמו ארונות מטבח חדשים, מכשירי חשמל או משטחי עבודה. כמו כן, חדר אמבטיה ששופץ לאחרונה יכול להוסיף אלפי דולרים לערכו המוערך של הנכס. אם תשדרג את הבית שלך, חשוב לשמור על הקבלות והחשבוניות שלך כדי שתוכל להוכיח כמה הוצאת על חומרים ועבודה.
שיטות הערכת בית
לאחר ההליכה, השמאי הביתי יישם אחת משתי שיטות הערכת שווי להקצאת ערך סופי לבית. במקרים מסוימים, שמאי עשוי להשתמש בגישה משולבת כדי להשיג את המספר המדויק ביותר האפשרי.
גישת השוואת מכירות
שיטת השמאות הפופולרית ביותר, גישת השוואת המכירות קובעת את שווי השוק ההוגן של הבית על ידי השוואתו לבתים דומים שנמכרו לאחרונה בשכונות שמסביב. אנשי מקצוע בענף לעיתים קרובות מתייחסים למאפיינים אלה כאל 'השוואה' או 'קומפוזיציות'.
מכיוון שאין שני בתים דומים זה לזה, השמאי גורם להתאמות המחירים עבור כל ההבדלים בין בתי המגורים לבין הבית המוערך, המכונה 'רכוש הנושא'. לדוגמא, אם ל- 'comp A' יש משטחי גרניט ולמאפיין הנושא יש לרבד, השמאי מפחית את ערך הגרניט מהערך הכולל של המאפיין. השמאי ממשיך לבצע התאמות למספר קומפוזיציות, תוך העלאת או הורדת ערך בהתבסס על הבדלים בגודל המגרש, השירותים, הגופי, מכשירי החשמל, הגימורים והתחזוקה הכללית.
למה עקרב תואם
גישת עלות
גישת העלות מנסה לחשב את עלות החלפת הבית כולו באמצעות חומרי בניין ועבודה מקומיים. באמצעות השלבים הבאים, השמאי מחשב מה יעלה לבנות את הבית מהיסוד.
- ראשית, השמאי קובע את שווי המגרש.
- הוא מעריך את עלות שכפול הבית.
- הוא שוקל את גיל הבית ומצבו כדי לחשב פחת.
- הוא מפחית את נתון הפחת מעלות ההחלפה הכוללת של מבנה חדש לגמרי.
- הוא מוסיף בכל שיפורים חיצוניים, כגון בריכות, גינון, סככות אחסון וסיפונים.
- הוא מוסיף את ערך המגרש לערך הכולל של השיפורים והערך המופחת כדי להגיע לעלות החלפה מדויקת.
לאחר סיום הדו'ח
שמאות בית מכסות בית מבפנים ומבחוץ וכל פרט שביניהם. המטרה היא לקבל את תמונת המצב המדויקת ביותר של מצבו הנוכחי של הבית. בסיום השמאי הוא מכין ניתוח מפורט של הנכס ומקצה לו שווי שוק. לכל הפחות, דוח ההערכה הביתית יכלול:
- תיאור של החלק החיצוני והפנימי של הנכס וכל שיפורים משמעותיים
- תיאור קצר של הגדרת הבית, כגון פיתוח חדש או נכס כפרי
- חוות דעת שמאי הבית על איכות השכונה והסביבה
- הצהרה בדבר שירותים זמינים באזור, כגון גישה לפארקים, קניות, בתי ספר ותחבורה ציבורית
- רשימה של לפחות שלושה בתים דומים שנמכרו לאחרונה באזור וניתוח התכונות שלהם
- זיהוי של אזורים בעייתיים שפוגעים ברצינות בערך הבית, כמו עובש או פגם מבני
- הערך המוערך
ניתוח שוק השוואתי לעומת שמאות בית
שמאות בית מבולבלות לעיתים עם צורה אחרת של הערכת שווי נדל'ן הנקראת ניתוח שוק השוואתי (CMA). למרות ששניהם בסופו של דבר מציבים תג מחיר על רכוש, CMA מכינים על ידי סוכן נדל'ן, ואילו שמאות בית מבוצעות על ידי שמאי מקרקעין מורשים.
שני הדיווחים משתנים גם בפירוט ובשיטות ההכנה. בהתאם לניסיון של סוכן, CMA עשוי לנוע בין בסיסי למקיף מאוד. לעומת זאת, הערכת בית תמיד תכלול ניתוח מפורט של ערך הבית בשיטות הערכת מקרקעין מקצועיות.
עבור בעלי בתים המעוניינים לרשום את ביתם למכירה, CMA היא דרך לאמוד את מחיר הרישום המדויק. כפי שהשם מרמז, סוכני נדל'ן מרכיבים CMA על ידי השוואת בתים בסביבה וניתוח מכירות אחרונות של נכסים דומים. לעומת זאת, מלווים במשכנתאות משתמשים בשמאות בית לאישור מימון לרכישת נדל'ן, ולכן הערך חייב להיות מדויק ככל האפשר. אם אתם מתכננים לקנות בית חדש או לממן מחדש את הבית הנוכחי, המלווה שלכם ידרוש הערכת בית לפני אישור ההלוואה. יש בעלי בתים שעושים את הצעד הנוסף של שכירת שמאי מקרקעין מורשה כדי להעריך את הנכס שלהם כדי שהם ידעו בדיוק לתמחר אותו בשוק הנדל'ן.
אם השמאות אינה מה שאתה מצפה
אם קיבלת הערכה ביתית לקראת מכירת הבית שלך, אל תתייאש אם הוא יחזור נמוך ממה שציפית. ביצוע הערכה לפני רשימתך נותן לך אפשרות לתקן אזורים בעייתיים העלולים להרתיע את הקונים מלהציע הצעה. למרבה המזל, פריטים רבים הם תיקונים קלים שתוכלו להתמודד בעצמכם. עשה זאת בעצמךשיפורים בביתהם דרך חסכונית להוסיף ערך מיידי לבית. ביצוע שינויים כעת יחסוך לך זמן וכסף בטווח הארוך.
